4 nguyên nhân khiến người mua nhà còn “lưỡng lự”

Tình hình chung thị trường bất động sản vẫn còn tiềm ẩn nhiều khó khăn với số nợ xấu lớn, tồn kho nhiều và thị trường đầu ra bị “đóng băng”. Tại Tp.HCM, thị trường BĐS đã trầm lắng kéo dài suốt hơn 3 năm nay, và chưa có dấu hiệu hồi phục.

Theo báo cáo của 130 sàn giao dịch BĐS tại Tp.HCM, 11 tháng của năm 2012 chỉ có 4.147 giao dịch thành công với tổng trị giá 11.868 tỷ đồng, trong đó gần 3000 giao dịch chung cư và số còn lại là đất nền. Hiện nay, các chủ đầu tư đang chuyển hướng sang dự án căn hộ diện tích nhỏ vì vậy giao dịch thành công khả quan hơn.

So với 2011, giá năm 2012 tiếp tục giảm, cá biệt có dự án giảm tới 30%, nhiều dự án căn hộ chào bán với giá dưới 15 triệu đồng/m2.

Thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những dự án đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành, có diện tích từ 60-90m2 giá trị từ 1-2 tỷ đồng là có giao dịch. Đa phần các dự án xa trung tâm, chưa có hạ tầng đang ở giai đoạn góp vốn có rất ít giao dịch.

Giá căn hộ chung cư bình quân giảm khoảng 10% trong năm 2012, tuy nhiên, nhiều dự án tại các quận xa trung tâm như Hà Đông, Thanh Trì, Hoàng Mai có mức giảm cao hơn từ 20% đến 30%. Theo báo cáo của 94 sàn giao dịch BĐS năm 2012 Hà Nội chỉ có chưa đầy 2000 giao dịch thành công.

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng và có tác động đến quyết định mua bất động sản trong thời gian qua, nhưng có thể liệt kê được 4 nguyên nhân sau:

Thứ nhất, tâm lý chờ đợi giá giảm thêm: Giá căn hộ tại Tp.HCM sau 3 năm thị trường trầm lắng, mức giảm trong năm 2012 khoảng 15-20%, cá biệt có dự án giảm 30%. Hà Nội chung cư giảm trung bình khoảng 10%, ở một số quận xa trung tâm như Hoàng Mai, Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Trì giảm khoảng 20-30%, đất nền ở một số dự án vùng ven đô giảm 50%.

Mặc dù giá đã giảm nhưng hiện nay tâm lý khách mua vẫn đang chờ đợi giá giảm thêm nữa mới mua. Nhiều người vẫn tin rằng căn hộ sẽ còn giảm tiếp. Theo Công ty CBRE nhận định năm 2013 có thể giá căn hộ sẽ còn giảm thêm khoảng 10% so với năm 2012 (đã giảm 15%).

Thứ hai, lãi suất cho vay còn cao, chưa ủng hộ người mua: Tín dụng BĐS đã được Chính phủ “bật đèn xanh”, các chính sách cho vay đã cởi mở hơn rất nhiều. Tuy nhiên, ở khâu triển khai thì lại gặp không ít vấn đề.

Hiện tại lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại ở mức trung bình khoảng 15%/năm. Giá trị mỗi căn hộ để bán hiện nay trung bình khoảng 2 tỷ đồng, nếu người mua vay ngân hàng 1 tỷ đồng, thì mỗi tháng cũng phải bỏ ra chi phỉ khoảng 12.500.000 đồng tiền lãi. Mức chi trả này vẫn là một gánh nặng tài chính cho đa phần người mua có nhu cầu ở thực hiện nay, vì nó vượt quá khả năng thu nhập của người dân.

Mới đây, đã có nhiều thông tin về gói tín dụng 20.000 – 24.000 tỷ với lãi suất 6%/năm từ NHNN, tuy nhiên, hiện quy chế cho vay vẫn đang chờ NHNN ban hành, bên cạnh đó một số ngân hàng thương mại cam kết rót tiền cho BĐS như BIDV rót 30.000 tỷ từ 2013-2015 và 15000 tỷ từ Vietinbank,…tuy nhiên, những gói tín dụng này chủ yếu dành cho nhà ở xã hội và nhà ở thương mại dưới 15 triệu đồng/m2 diện tích nhỏ hơn 70m2.

Thứ ba, e ngại tiến độ thi công: Cho dù Chính phủ đã mở van tín dụng cho vay bất động sản, nhưng hầu hết các dự án đều bị hạn chế cho vay từ các ngân hàng thương mại do vấn đề nợ xấu. Nhiều dự án hiện nay không đủ vốn để triển khai thi công tiếp, trong khi đó hoạt động kinh doanh bất động sản lại yếu kém, thậm chí thua lỗ của nhiều đơn vị.

Theo số liệu của hiệp hội BĐS Việt Nam, hiện nay ngành bất động có hiệu quả kinh doanh rất kém, thể hiện ở chỉ tiêu tài chính ROE (tỷ lệ lợi nhuận/vốn chủ sở hữu) chỉ khoảng 8%, thấp hơn lãi suất vay. Nói cách khác, các DN đi “làm” không đủ để trả lãi vay.

Rất nhiều các công ty trong ngành BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán luôn báo lỗ trong năm vừa qua. Kinh doanh thua lỗ, hàng nghìn DN kinh doanh bất động sản giải thể, theo báo có của Bộ Xây dựng năm 2012 đã có 2.673 DN kinh BĐS giải thể và ngừng hoạt động.

Do vậy, thực tế đang có rất nhiều công trình dự án đang xây dựng dở dang phải tạm dừng thi công, số dự án có tiến độ xây dựng tốt chỉ đếm trên đầu ngón tay. Vì thế, tâm lý e ngại về tiến độ thi công không đảm bảo của khách hàng là có cơ sở và điều này phần nào đã làm giảm đi quyết định mua nhà trong thời điểm hiện nay để chờ một tín  hiệu mới từ thị trường.

Thứ 4, giá BĐS còn quá cao so với thu nhập: Giá trị mỗi căn nhà ở hiện nay vào khoảng 1 – 4 tỷ đồng cho loại hình căn hộ, và khoảng 4-10 tỷ đồng cho loại nhà thấp tầng phổ biến ở các khu đô thị mới.

Với mức thu nhập bình quân khoảng 180 triệu đồng cho một gia đình (2 người đi làm) mỗi năm, có lẽ phải mất vài chục năm tiết kiệm thì mới có đủ tài chính để mua bất động sản tại Việt Nam. Ông Phạm Trung Hà, Hòa Phát Land cho rằng, giá bất động sản ở Việt Nam cao một cách phi lí, hiện thị trường đang điều chỉnh dần về giá trị thực, và xu hướng những năm tới giá BĐS sẽ còn giảm tiếp.

Kiều Thuật